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【以案说法】非本村村民如何才能有效购买农村房屋

时间:2013-02-18  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

       【基本案情】

       上诉人(原审原告)李甲,女,1944年8月13日出生,汉族,北京某厂退休职工,住北京市石景山区远洋山水某楼某号。

       被上诉人(原审被告)李乙,男,1948年9月20日出生,汉族,北京某公司退休职工,住北京市朝阳区安华西里某楼某号。

       被上诉人(原审被告)赵丙,男,1952年2月10日出生,汉族,无业,住北京市昌平区北七家镇某村某号。

       委托代理人委托代理人李松,北京市某律师事务所律师

       上诉人李甲因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2011)昌民初字第****号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
李甲在原审法院起诉称:坐落于北京市昌平区北七家镇某村宅基地上建造的房屋五间属于李甲父亲李大甲及三伯李某某所有,李甲的弟弟李乙、李小甲(已故)因不了解国家相关法律及政策,而且在没有通知李甲父亲及三伯并取得同意的情况下,于1982年1月19日擅自将上述房屋卖给了赵丙,并与当天订立了《房屋买卖契约》。契约里约定:李乙及李小甲将上述房屋五间及院里所有树木卖与赵丙,由赵丙向李乙及弟弟李小甲支付价款壹仟壹佰元整。协议签订并履行后,李乙及弟弟李小甲一直没有将此事告知李甲的父亲及三伯,也就是说作为上述房屋的所有权人即李甲的父亲及三伯一直到去世时都不知道李乙及弟弟李小甲已经将上述房屋卖给了赵丙,就连李甲也是在去年才得知情况。李甲认为,李乙及弟弟李小甲与赵丙所签订的《房屋买卖契约》因违背我国法律的强制性和禁止性规定以及侵犯了其他权利人的权益而根本无效。故诉至法院,请求:1、判令确认李乙与赵丙所签订的《房屋买卖契约》无效;2、判令由李乙、赵丙承担本案诉讼费用。

        李乙在原审法院答辩称:当时不懂法律,现在听从法院判决

       赵丙在原审法院答辩称:不同意李甲的诉讼请求。我们对李甲的诉讼主体资格提出质疑,希望李甲提供证据证明资格。我们于1982年签订协议,已经超过了20年的最长诉讼时效。赵丙本身就是诉争房屋所在地的村民,享有居住权,在购买了房子之后获得了宅基地使用证,对于买卖20余年的房屋,原告再确定无效,不利于社会的稳定,原告的行为也违反了诚实信用原则。综上所述,请求法庭驳回李甲的诉讼请求。
 

       原审法院审理查明:1982年1月19日,李乙、李小甲、赵丙签订一份《房屋买卖契约》,内容是:“今有李大甲、李某某哥俩今托中人,双方自愿将自己祖产土屋五间,院内所有树木卖给赵丙名下所有。卖得人民币壹仟壹佰元整,款当面交清,房基地一村政府为根据。立字为证,各持一份。代笔人王某某。中保人孙某、王某、黄某。立字人李乙、李小甲、赵丙。”签订协议后,赵丙取得了无间房屋的原始买契。赵丙购买房屋后,对房屋进行了翻建,现该房屋及院落已被拆迁。1995年,赵丙的妻子童某某取得上述房屋的集体土地使用权证。现李甲诉至法院,以李乙、李小甲签订《房屋买卖契约》系无权处分及该契约违反了《土地管理法》的相关规定为由,要求确认合同无效。另查,李甲系李大甲之女,李乙、李小甲系李大甲之子。再查,赵丙之妻童某某系北京市昌平北七家镇某村农民。
 

       【律师分析】
       北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下:
 


       原审法院判决认定:行为人没有代理权以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中李乙、李小甲系李大甲之子,李某某之侄,买受人赵丙有理由相信二人系有权代理,且签订房屋买卖契约后,赵丙取得了涉案房屋的原始地契并实际居住、占有涉案房屋直至该房屋被拆迁,李甲主张李乙、李小甲与赵丙签订《房屋买卖契约》系无权处分,法院不予采信。按照我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农民所有,宅基地使用权人在对宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应该受到严格的限制。在此前提下,非本村村民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中,虽然赵丙在购房时不是涉案房屋村民,但其妻子童某某是该村村民,且该院落的宅基地使用权人在1995年已登记为童某某,在此后的二十余年中,赵丙对该房屋形成了稳定的占有使用关系。
 

        现该房屋已被拆迁,综合本案当时的历史背景,从有利于维护二十余年来形成的稳定的房屋占有关系的角度考虑,本案不宜确定《房屋买卖契约》无效。李甲在买卖合同签订并实际履行,且该房屋现已被拆迁的情况下,以无权处分及转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认《房屋买卖契约》无效,其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。故法院对李甲要求确认李乙与赵丙签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回李甲的诉讼请求。
 

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