2012年6月6日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第一社区进行普法宣传活动，社区居民张大妈咨询：具有城镇户口的居民能够购买农民的房屋吗？

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：
 

       国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出 售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村 宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城 镇居民不能购买农村住宅。

       根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条 件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。

       根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉 若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制 定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

      最高人民法 院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式 法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续 后，方能认定买卖有效。……”最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买 卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害 出卖人农民的利益。