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【以案说法】农村房屋买卖如何变更权属登记

时间:2013-02-18  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

       【基本案情】
       李甲为某村村民,因经商需要全家将户籍迁到城关某村,2001年4月经协商将自家的住宅房一套卖给了同村的张某,张某随即付清房款并入住李甲的住宅房,李甲年底回家过年,因未将住宅房卖给堂弟李乙,受到父母的责怪,在家过年期间与李乙达成卖房协议。2002年4月,李乙到县土地部门办理了宅基地使用权变更手续,随即要求张某搬出原李甲的住宅房,张某不同意。2002年8月,李乙到人民法院状告张某侵权,要求张某搬出自己买的住宅房并赔偿损失,张某提起反诉,要求确认自己的买房合同合法有效,请求人民法院排除李乙的妨碍。     
       在李甲“一房二卖”的情况下,谁应拥有发生争议的住宅房的所有权?李乙拥有原李甲住宅房的所有权。李乙在与李甲签订了房屋买卖协议后,在国家土管部门办理了宅基地土地使用权变更登记,由于我国法律规定房屋所有权与土地使用权必须同属一人,李乙应视为已办理了房屋变更登记,发生房屋所有权转移的法律效果,因而李乙应拥有原李甲住宅房的所有权。我国房屋变更登记的方式及效力
 

       【律师分析】
       北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下:
 

       我国迄今尚未颁行专门的不动产登记法,有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法规中。对房屋产权的登记对区划位置不同的城镇和农村的规定不尽一致,总体说城镇房屋的产权登记、权利变更等登记管理,相对农村地区要完善,如《中华人民共和国房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权户籍管理暂行办法》等,均对城市房屋的产权登记、变更登记等作出了具体的规定,而我国农村的房屋则尚未建立起登记制度,农村房屋也未进行登记。

       (1)城市房屋登记的法律效力。房屋依法律行为使产权发生变动时,以绝对办理登记为必要,如当事人不践行此种登记,纵有房屋变动的事实,法律上绝对不生物权变动的效力,只有当事人行为的法律效力与国家房产管理机关的登记相合,才能实际发生物权变动的法律效果,如《中华人民共和国房地产管理法》规定:“房产权利的变动应当登记。”《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”

       (2)农村房屋的管理。从1987年开始,我国国土管理部门和房产管理部门,对土地物权和房屋物权进行过户登记,对农村宅基地的土地使用权均进行了登记,由于我国法律在处理房屋和土地的关系上采取归属同一人的立场,所以我国农村地区宅基地上房屋的登记以宅基地土地使用权的登记为依据,依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定,依法改变土地所有、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向所在地的县级以上人民政府土地主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记,土地所有权使用权的变更,自变更登记之日起生效。因而农村房屋产权变动的登记应等同于宅基地土地使用权的变更登记的法律效果。

       根据以上分析,结合本案,李甲与张某签订的房屋买卖协议虽然已成立并生效,但没有发生房屋所有权变动的法律效力,李甲与李乙签订了房屋买卖协议,在我国农村地区没有确定房屋产权变更登记制度的情形下,在国家土管部门办理了宅基地使用权变更手续,应认为起到房屋所有权发生变更的法律效果,因而李乙应拥有原李甲住宅房的所有权。
 

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