2012年9月6日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第四社区进行普法宣传活动，社区居民咨询：拥有宅基地使用权证，农村可否出售宅基地使用权？

      【律师答疑】
      北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

      在城市房价不断攀高，越来越多人买不起的时候，很多人把目光转向了城郊边缘的农村房屋及其宅基地。对于农村房屋及其宅基地使用权的买卖，我国现有法律和政策作了比较复杂的划分。根据买卖的对象是城镇居民，还是农村同个集体经济组织成员，大致可以分为以下两种情形：

      一、卖给城镇居民的。

      一律无效。我国对于房屋和土地使用权的买卖，实行的是“房随地走，地随房走”政策，根据《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。同时，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（ 国办发<１９９９>３９号）第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，不论出于何种原因，凡是城镇居民在农村购买房屋及其宅基地使用权的，一律不能获得法律认可，都是无效的。当然，在买卖合同被法院确认为无效后，合同一方可以基于另一方是否有过错要求其承担相应赔偿责任。如北京宋庄案虽然最后以艺术家的败诉而结束，但法院同时也判定作为出售方的农民存在很大过错，判令其承担了相当一部分赔偿责任。

      二、卖给农村同个集体经济组织成员的。

      对于此种情形，根据买卖标的不同而有不同规定。如果买卖的是农村房屋，对于宅基地使用权是附带性的转移，则在司法实践中一般认定为有效，但根据《土地管理法》第六十二条，出卖住房的村民再申请宅基地的，不予批准。言下之意，如果因出售农村房屋而失去宅基地的，再申请宅基地，是无法获得批准的。如果买卖的仅是宅基地使用权，宅基地上并无房屋，则该买卖是否有效，目前各地规定不一致。大多数地方是不允许的，但有些地方规定，受让方如果符合申请宅基地的条件，也可以获得认可，如《河北省农村宅基地管理办法》第十四、十五条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。”但总的来说，即使允许买卖，也有严格的条件限制，如果受让方不符合申请宅基地的条件，一般来讲，是归于无效。

      实践中，同村买卖情况的比较少，更多的是发生在城镇居民或外地居民与当地农民之间的买卖，根据目前法律及政策规定，这类买卖是一律无效的。因此，撇开规定的合理性不讲，在受高房价刺激和贪图便宜的同时，在购买农村房屋时还是要三思而后行。