2012年3月12日，北京市慧海天合律师事务所的谭俊善律师来到新村街道电力机社区进行普法宣传，社区居民咨询：房屋质量存在问题，房屋出租人承担什么责任？

　　【律师答疑】
　　北京市慧海天合律师事务所谭俊善律师解答如下：

　　出租人对租赁房屋应当承担瑕疵担保义务。担保义务包括物的质量瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。

　　一方面，出租人对于出租房有质量瑕疵担保义务。出租人除了依照法律规定和合同约定保证交付的房屋适合于使用、收益以外，还应当定期对出租房屋进行检查维修，保护房屋和设备的完好，保障承租人的居住安全和正常使用。房屋如因自然原因等不可抗力而发生毁损灭失的风险时，出租人应承担损害后果，如给承租人造成损害的，还应当给予适当的经济赔偿。而无论出租人是否尽到了维修义务，当租赁房屋危及承租人安全时，承租人都可以随时解除合同。

　　另一方面，出租人对于出租房还有权利瑕疵担保义务。根据法律的规定，如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　由于我国合同法对于违约责任采用了无过错的归责原则，因此，在某些情况下，违约责任与瑕疵担保责任可能竞合。在这种情况下，承租人可以选择行使违约责任与瑕疵担保责任。