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【律师答疑】承租人未放弃优先购买权房屋如何买卖

时间:2013-02-18  来源:慧海天合律师事务所  作者:佚名

  2012年4月16日,北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第三社区进行普法宣传,社区居民高小姐咨询:承租人未放弃优先购买权,房屋如何买卖?

  【律师答疑】
  北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下:

  《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《上海市房地产转让办法》第十四条对承租人的优先购买权也有类似的确定。但《合同法》中所说的“合理期限”到底是多久呢?

  《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”《上海市房屋租赁条例》第三十七条规定:“房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。”由此可见,三个月是法定的提前通知期限。根据对该条款的通常理解,所谓提前通知即同时授予了承租人考虑选择的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表态,出租人势必等候三个月后方能出卖给第三人,否则可能面临被撤销其与第三人在此期间签订的买卖合同的危险。

  1、出售的同等条件发生变化

  根据规定,出租人必须提前三个月通知承租人。在房地产价格日新月异的今天,三个月的时间显然太长了,三个月前通知出售的价格,很有可能在三个月后甚至十天后发生变化。举个例子,出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦东的某套房屋,价格为人民币150万,承租人放弃优先购买权。但出租人到了2005年7月才找到购买者,而房价已经下跌只能卖120万。此时承租人完全可以表示出租人现在愿意以120万出售房屋,应当提前通知他,承租人仍然拥有优先购买权,于是,出租人出售房屋还是受到限制。

  2、承租人短期内无法出具放弃优先购买权的证明

  在上海这个国际型大都市,有越来越多的企业为员工提供了良好的住房福利,特别是大型的外企,由企业为高级管理人员承租一套房屋进行居住已经非常普遍。然而出租人要出售此类房屋时,就碰到了很大的麻烦,明明承租的员工表示不会购买出租房屋,但要让公司出具一个这样的证明可要花上大力气,这通常要经过多个部门签字,作无数说明与阐述,等实际拿到了证明。也许有意向的购买者,早就买了其他的房屋了。

  3、承租人恶意制造障碍

  承租人往往对出租人提出让其出具放弃优先购买权的证明难以理解,总感觉会对其权益产生损害,也对新的产权人是否遵守租赁合同产生疑惑。更有甚者,承租人以此作为谈判的“筹码”,要求出租人续租、降低租金、增添设备等,若出租人拒绝承租人的不合理要求,承租人即使不愿意购买房屋,也不会配合,甚至出具表示对购买事宜予以考虑的证明拖延时间,恶意给出租人出手房屋制造障碍。

 

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