【基本案情】
李女士通过中介公司看中一套房子,总价34万元。因为手头仅有11万元的现金,需要做银行按揭。但中介公司承诺跟银行很熟,办出贷款绝对没有问题,于是李女士与上家签订了买卖合同,并开始办理贷款申请。然而没想到的是,随着交易的深入,多家银行都没有批准贷款。李女士认为中介曾承诺可以贷款,现在不能贷到,应当解除合同。上家不愿意,认为根据合同中的约定,首期款要多退少补,所以要求履行合同,否则没收李女士所交6万元定金,双方起纷争。由于没有证据能够证明中介公司的承诺,李女士无法向中介公司索赔。
目前基本上都是中介公司代办二手房贷款,如一定要直接向银行贷款,具体事项要向所贷款银行详细了解,贷款时限说不定。同时,虽然各大银行都可直接接受个人二手房贷款申请,但银行目前基本上没有专门负责二手房个人贷款咨询、手续审批的部门。像李女士这种情况,谁为无法贷到款而“买单”呢?
中介公司作出虚假承诺,理应承担相关责任。但其作出之承诺仅限于口头形式,李女士又无法提供相关证据,故而只能自己来“买单”。
【律师分析】
北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下:
从法律关系上来看,贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系,除非在买卖合同中约定未能成功,贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则,一旦未能获得贷款,基于买卖合同付款方式的约定,购房者就必须以其他方式支付房款,否则就构成了违约。因此在签订合同之前,购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力,如果中介公司承诺贷款的,应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
本案中李女士与卖家签订的房屋买卖合同是合法有效的,但是李女士无法支付房款,合同义务无法履行,只能承担违约责任。