2012年8月15日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到西罗园街道第二社区进行普法宣传，社区居民咨询：二手房房屋买卖合同解除后，是否还需要支付中介费？
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       根据《合同法》第四百二十六条第一款之规定，在居间人按照居间合同的约定，通过媒介服务促成合同订立时，居间人就可以按照约定请求合同当事人平均支付居间报酬，也就是说，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。本案中，张某欲出售的房屋在原告的撮合下，已与王某达成房屋买卖协议，合同已经成立，两被告应当依照约定支付中介费。

　　合同的效力与合同的成立是两个不同的概念。合同是当事人的合意，只要当事人意思达到一致，合同即告成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。合同成立与否是一事实问题，其意义在于识别某一合同是否已经存在。而合同的效力是法律价值判断问题，其意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定。根据《合同法》的规定，居间人是为委托人提供订立合同的机会，其行为本身不一定导致发生法律效果，因此，《合同法》规定居间报酬的支付是以合同成立为条件，而不是以合同生效为条件。

        合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，自己一般不直接参与订立合同，居间人既不是代理人，又非当事人和保证人，他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束，因此，不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。