2012年4月15日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到马家堡街道玉安园社区进行普法宣传活动，社区居民张大妈咨询：出售已购公房，卖房人拒不迁户口，能否要求承担违约责任？
 

       【律师答疑】
       北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：

       由于户籍的迁入迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此各地法院通行做法都是不予立案。承担违约责任的前提是在合同中有明确的违约条款。对此律师建议如下：

       一、要了解当地的户籍政策。

       二、预先调查核实。

       三、应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如卖家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意以下几点。

       一、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

       二、预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

       三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的尾款以及约定较高的违约金，例如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束出售方按时将户口迁出，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益。

       如果进入房产诉诉途经，那么最好能通过双方调解的方式结案，通过法院施加压力促使对方迁移户口，履行义务，并且能够和对方进行良好的沟通，以达到诉讼目的，防止关系进一步僵化，对方耍无赖拒不迁出。