【基本案情】
2002年11月5日，原告陶某与被告江苏南通某房地产开发公司订立预订住宅意向书一份，意向书约定：一、原告向被告预订王府公寓27层02室房屋(D型)，建筑面积约178.9平方米(以后按房管部门测估面积为准)，每平方米暂定价格为3760元；二、原告自愿支付1万元作为预订住宅室号的预订金，被告在收到该预订金后为原告保留所订室号的住宅；三、被告同意原告在签订预售合同前无条件退房，原告的退房要求应以书面形式提出，被告收到原告书面退房请求后，三日内退还原告所付预约金，但不计利息；四、被告在收到原告的预订金后，不得擅自将原告所订室号的住宅订予他人，如擅自订予他人，除预订金返还原告外，另给予预订金百分之二十的补偿；五、在被告通知原告前来签订预售合同时，原告应在10曰内前来签订预售合同，逾期视为自动放弃，预订金仍由被告负责全额退还；六、在双方签订预售合同后，预订金抵作房款，付款方式以预售合同为准。双方订立预售合同后，意向书终止等。上述意向书由原、被告签字盖章予以确认。被告在上述意向书订立后，收取原告预订金1万元。
2004年3月18日、5月10日，被告两次书面通知原告，要求原告至被告处订立商品房买卖合同。原告持5月10日的通知至被告处，被告公司工作人员在通知上附注“此房保留，待后处理”。此后，原告于2004年5月12日向被告支付房款1万元，8月31日支付房款2万元，12月22日支付房款4万元，总计77万元(含预订金1万元)。被告向原告出具了收取上述款项的收据。其中，2004年12月20日，被告公司副总沈某向原告出具收条一份，收条载明：“今收到王府公寓1号楼2702房款人民币肆拾万元整，按每平方米3760元计算，面积按187.47平方米计算。”2005年8月2日，原告至被告处交涉交房事宜，与被告公司副总沈某签署备忘录一份，备忘录称：“2005年8月2日上午9时40分，陶某到开发公司要求签订购房合同，由公司代表沈某接待。沈某答应一周内与我们正式签约。”后因房价上涨，被告拒绝交房。原告认为房款已付清，双方的意向书已转化为商品房买卖合同，遂提起诉讼，要求被告按每平方米3760元将王府公寓27层02室房屋交付给原告，并将办理产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。
被告辩称，原、被告双方所签订的意向书中，约定的是商品房暂定价，这是不确定的，双方并未签订商品房预售合同，故意向书不能直接转化为商品房买卖合同，且沈某接收房款的行为未经公司同意，故原告要求被告按预订住宅意向书所载的价格交房没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
【律师分析】
北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜分析如下：
一审法院在审理中查明，2003年12月5日，南通市房产管理局向被告颁发了商品房预售许可证；原预订室号2702经公安机关编号现为2704。
一审法院经审理后认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方所订立的意向书约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置、面积、付款方式、付款时间。双方在意向书中约定了商品房的暂定价，但被告副总沈某出具给原告的收条中确认预订房屋的价格为每平方米3760元。被告虽主张沈某的行为未经公司同意，但从被告按沈某的收条向原告收取相应房款并出具收据的行为，可以认定被告对沈某的行为是知道并同意的，至此，原、被告双方就商品房的价格达成一致，即双方确定单价为每平方米3760元。双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按意向书收取原告全部购房款，故可认定双方所签意向书为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告已于原告起诉前取得讼争房屋的商品房预售许可证，故双方所签合同合法有效。现原告已按双方约定，向被告交付了购房款，被告也应按约向原告履行商品房出卖人的义务。据此，一审判决：被告开发公司于本判决发生法律效力之日起30日内将本市王府公寓1号楼27层02室房屋交付给原告，同时将办理上述房屋产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。
