2012年9月9日,北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到马家堡街道欣汇社区进行普法宣传:社区居民咨询:房屋买卖合同解除后,房屋上涨的差价损失是否应当赔偿?
【律师答疑】
北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下:
在实践中处理非违约方要求解除合同的案件时,对可得利益损失赔偿请求是否支持应视案件的具体情况分别作不同处理:
第一,当事实上合同的履行已不必要或者系因违约方恶意违约导致合同的履行不可能时,对非违约方提出的可得利益损失赔偿请求应予支持。
第二,当违约方的违约情形虽然满足了法定或者合同双方约定的解除权行使条件,但仍能通过合同履行来弥补时,非违约方选择行使解除权时,对其提出的可得利益的赔偿请求不予支持。
当发生违约行为后,非违约方首先应当要求违约方通过实际履行或采取补救措施来承担违约责任,只有穷尽这两种救济方式都无法弥补其损失时才可采取要求赔偿损失的救济手段。在违约方的违约情形虽然满足了法定或者合同双方约定的解除权行使条件,但仍能通过合同履行来弥补,非违约方选择行使解除权时,实际上就是放弃了合同履行所能带来的可得利益,因此对其提出的可得利益损失赔偿请求就不应再支持。
第三,当合同明确约定了违约损害赔偿计算标准或者数额时,即合同双方对违约金作出明确约定时,不再考虑非违约方提出的可得利益损失赔偿请求。
违约金是指合同当事人事先约定的,一方违约时应当支付给对方的赔偿金额。违约金的计算标准是合同双方在综合考量合同成本、履行风险、预期回报等因素后制定的,它通常包含了当事人对可得利益的预计与期望、以及可得利益因一方违约而无法实现时对非违约方的补偿,因此它与可得利益是部分重叠的,同时它也意味着合同双方对违约后救济手段的确定性的选择。根据《合同法》第九十八条的规定,合同解除后,合同约定的违约金条款仍然有效,法律应当尊重当事人对合同权利的约定与选择,即选择了违约金,则不得再要求可得利益
损失的赔偿,这也是《合同法》第一百一十三条第一款确立的可预见性规则的要求,至于合同解除给非违约方造成的直接损失超过约定违约金的,可通过请求对违约金的调整来解决。