2012年6月5日，北京市慧海天合律师事务所的杜旭律师来到马家堡街道嘉园二里社区进行普法宣传，社区居民咨询：售楼广告在什么情况下具有约束力？
【律师答疑】
北京市慧海天合律师事务所杜旭律师解答如下：
大多数购房人都是通过售楼广告和宣传资料了解售房信息的，而且该广告宣传对于购房人了解房屋情况，决定是否购买，以及确定购房价格，具有重大的影响。但是根据过去的通说，一般来说，售楼广告和宣传资料的内容为要约邀请，而非要约，对开发商不具有法律约束力，购房人不能以此追究开发商的法律责任。但是在实际中，这对于保护相对弱势一方的购房人的合法权利非常不利。
最高人民法院在2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
一般情况下，售楼广告和宣传资料属于要约邀请，但是如果开发商在售楼广告和宣传资料中就所售房屋和相关设施做出了具体明确的说明和允诺，而且该说明和允诺对购房人是否订立购房合同以及确定购房价格有重大影响，则视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律约束力，如果开发商未兑现应当承担违约责任。本案中，开发商的售楼宣传资料对原生古树做出了具体明确的说明和允诺，而且该说明和允诺对购房人决定购房及购房价款产生了重大影响。所以，该宣传资料应视为合同的组成部分，开发商没有履行，应当承担违约责任。
