【律师评析】　
　　北京市慧海天合律师事务所房产部资深律师刘海娜评析如下：

　　一、关于面积约定的问题　　

　　拆迁房屋是村民在宅基地的上建造的房屋,其整栋房屋只有一个所有权人,即该村民, 而没有绿化，道路、电梯等共用部位、共用设施、设备，因而其建筑面积与套内建筑面积相差不大;而回迁安置房屋，有绿化、道路、电梯等共用部位、共用设施设备，其建筑面积与套内建筑面积相差很大，因此在签订产权调换安置补偿协议时，不仅应当明确拆迁房屋的建筑面积，更应当明确回迁安置房屋的建筑面积和公摊系数等指标的范围。

　　签订产权调换安置补偿协议时，回迁安置房尚未经过规划审批等手续，当然无法确定回迁安置房的户型、面积等详细信息。但在条件成熟时，必然涉及到回迁安置房屋的实际面积与协议约定的回迁面积之间差异处理问题。因此，在签订产权调换安置补偿协议时，应明确面积差异的相互退补问题或者处理原则。值得注意的是，不能在产权调换安置补偿协议中约定回迁安置房屋的户型、具体的面积等，若产权调换安置补偿协议中约定的户型、面积等在规划时已经变更，那么显然无法按协议约定交房，届时开发商与村民履行产权调换安置补偿协议将陷入困境。

　　二、关于临时安置过渡期的问题

　　开发商与不同的村民协商签订产权调换安置补偿协议的时间相差较大，签订周期一般会延迟至6个月左右，签订协议的时间具有不确定因素，而回迁安置房屋交付的时间是相对确定的。因此，在签订产权调换安置补偿协议时，应根据签订的时间及回迁安置房屋交付的时间综合确定不同的临时安置过渡期，以避免产权调换安置补偿协议履行困难。

　　三、关于被拆迁房屋抵押权的问题

　　我国现在实行的是城乡二元土地政策，在昆明城中村改造过程中，大部分项目都会既涉及集体土地又涉及国有土地，因此应区别对待，集体土地及其地上房屋的抵押和国有土地及其地上房屋的抵押问题，根据不同的情况由开发商、村民、抵押权人三方共同协商解决，以避免在产权调换安置补偿协议履行过程中的法律风险。
　　四、关于在签订产权调换安置补偿协议前，村民转让拆迁房屋给非本村村民的问题

　　这种情况下，根据我国相关法律、法规，非本村的村民不能合法取得拆迁房屋的宅基地使用权。按照现行操作模式，即使该非本村村民与开发商签订了产权调换安置补偿协议，其也不能取得回迁安置房屋的所有权，无法办理房屋产权证。在签订产权调换安置补偿协议时，建议尽量确定村民的身份，若存在上述问题，应由各方协商解决。

　　五、关于回迁安置房所有权人的问题

　　按照现行操作模式，签订产权调换安置补偿协议的村民应当是拆迁安置房屋权证上所记载的所有权人，其他成员(包括父母、配偶、子女等)若是没有记载在拆迁房屋权证当中，即使其他成员签订了产权调换安置补偿协议，在办理回迁安置房房产证时，也不能当然成为产权调换后的房屋共有人，还需要履行必要的法律手续。因此，在签订产权调换安置补偿协议时应当对此情形进行必要的事先约定。