【基本案情】
王先生和刘女士是夫妻关系,婚后他们共同在北京买了一套属于自己的房子。2002年以王先生的名义在建委领取了房屋所有权证。2005年2月王先生与刘女士提起了离婚诉讼。2005年3月王先生在刘女士不知道的情况下和朋友陈强签订了一份《房屋买卖契约》,约定:王先生将其住房以50万元卖给陈强;陈强付清房款后,王先生将房屋所有权证交付给了陈强。在买卖契约签定后,陈强立即付清了房款,王先生也将房屋及房屋所有权证交付给了陈强。后刘女士得知,坚决反对该买卖合同。当陈强要求其交付房屋时,刘女士拒绝搬离。后刘女士起诉至法院,要求撤消王先生与陈强之间的买卖合同。
【律师分析】
法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定,则双方取得的财产属于共同财产,在此期间购买的房屋既是登记在一人名下,也属于夫妻共同财产,如果一方擅自出售房屋,与购房人签订的合同是否有效?依据我国民法通则若干问题的意见第89条规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产,一般认定无效,但第三人善意的,有偿取得该财产,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿,同时物权法第106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
最高院关于婚姻法若干问题的解释第17条规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其对夫妻双方共同意思的表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
因此,夫妻一方擅自出售属于共同财产的房屋的,原则上应该认定为无效,但买房人为善意第三人的,则合同为合法有效。
《婚姻法解释三》中也做了相关规定:第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另 一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
本案中,陈强虽然已经支付了合理价款,并且取得了房屋产权证,但是房屋属于不动产,不动产的转移应当以变更登记为生效要件。因此刘女士有权要求撤销王先生与陈强之间的买卖合同。