针对一房数租，应该按照什么规则来确定实际承租人，北京市慧海天合律师事务所合同部资深律师张磊评析如下：

　   1、要求房屋出租人履行合同。由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，最高人民法院作了特殊的规定，一房数租的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

　　（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；

　　（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；

　　（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

　　2、要求与房屋出租人解除合同，并要求赔偿损失。未获得租赁权的承租人的法律救济方法，主要是向出租人请求继续履行，或者请求违约损害赔偿；当继续履行已无可能时，则只能请求损害赔偿，当出租人的违约行为导致合同目的无法实现时，承租人还可以解除合同。承租人解除合同后，仍然存在损害的，可以向出租人主张损害赔偿请求权。