【基本案情】
上诉人(原审被告)：张某
被上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)
2008年下半年，系争房屋原产权人李某到多家中介公司挂牌售房，包括中原公司、上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)和上海爱建立好信房地产经纪有限公司(以下简称立好信公司)等，但均未委托独家代理。立好信公司于10月22日带张某看房，汉宇公司于11月23日带张某之妻曹美娟看房，中原公司于11月27日带张某看房，并签订《房地产求购确认书》或《看房确认书》。中原公司与张某签订了《房地产求购确认书》，第1条约定：张某愿意委托中原公司居间求购房屋，佣金为房屋实际成交价的1%；第2、4条约定：中原公司带张某看房后六个月内，张某与卖方私下成交或利用中原公司的信息、机会另行委托他人居间成交，即构成违约，应支付相当于佣金数额的违约金。看房时，中原公司报价165万元，张某认为价格太高，中原公司未再与其联系。汉宇公司报价145万元，并积极与李某协商价格，2008年11月30日，在汉宇公司居间下，买卖双方签订《房地产买卖协议》，成交价138万元。之后双方办理了过户手续，张某向汉宇公司支付了佣金13,800元。中原公司知悉后起诉要求张某支付违约金16,500元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中原公司与张某签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示，与法无悖，应为合法有效。《房地产求购确认书》中已明确约定张某有义务在验看房屋后的六个月内，不得利用中原公司提供的信息而未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约, 并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。中原公司带张某实地看房，张某从中原公司处获知信息，但未通过中原公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得所有权，按约应承担违约责任。据此判决张某向中原公司支付违约金13,800元。
原审法院判决后，张某不服，提起上诉称，《房地产求购确认书》并非合同，第2、4条为格式条款应无效，中原公司对同一房屋的首次报价即比汉宇公司高了20万元，其有权选择低价成交，而且已支付汉宇公司1%的全额佣金，不应重复支付。
二审法院认为，张某与中原公司签订的《房地产求购确认书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。系争第2、4条所约定的违约行为是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，中原公司并非首先带张某看房的中介公司，也未就价格问题与买卖双方进行过媒介，涉案买卖合同的订立并非由中原公司促成。且在汉宇公司居间成功后，张某并未逃避支付佣金，而是按约向汉宇公司支付了全额佣金13,800元，因此张某的行为不构成违约。据此改判中原公司要求张某支付违约金人民币16,500元的诉讼请求不予支持。
【律师分析】
现行二手楼市中，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。本案即是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的佣金请求权纠纷。此类纠纷的争议多集中在以下三点：一、客户与中介公司签订的类似《房地产求购确认书》的合同的法律性质如何认定；二、《房地产求购确认书》中的规避“跳单”条款是否有效；三、客户就同一房屋与一家中介公司居间交易的行为是否对其他中介公司构成违约。
一、委托中介公司求购房屋合同的法律性质
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。
本案中，张某到中原公司表示买房的意愿，中原公司向张某提供房源信息，并带张某实地看房，看房后与张某签订《房地产求购确认书》，明确约定：张某愿委托中原公司居间购房，中原公司带张某实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。该确认书符合《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。
二手房买卖中介属于居间合同行为
首先，有偿婚姻介绍属于合同行为，这当属无争议的事实。因为该种民事行为完全符合合同法中有关合同订立和生效的条件。双方非常清楚订立合同的目的，也清楚合同的内容，权利义务约定明确。
但这种合同在目前的《合同法》中却无法找到对应的位置，也即学术上所称为“无名合同”。
这种合同绝不属于居间合同。我国《合同法》对居间合同有明确的定义：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”也就是说，居间行为的目的是要促成一项合同的签订，根本目的是为了达成一项更为重要的合同，而婚姻关系的形成却不能说是合同行为。我国《合同法》第二条明确规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”即明确把婚姻关系排除在合同法的调整范围之外。
